如何分析区域房产价值？投资趋势的变化会影响什么？物业管理有哪些关键点？ 重磅发布！中国房地产市集2023总结&2024瞻望

发布日期：2024-11-06 05:09    点击次数：204

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2023年，“房地产市集供求关系发生要紧变化”定调楼市，各级政府部门平庸优化楼市策略力促房地产市集安详运转，策略环境已接近2014年最宽松阶段，但住户收入预期弱、房价着落预期仍在等要素依然制约着市集竖立节拍，新址市集赈济态势未改，中枢城市策略收尾接续性不及。以价换量下，重点城市二手房市集阐扬好于新址。

瞻望2024年，房地产市集规复仍依赖于购房者预期能否竖立，供求两头策略仍有发力空间，“三大工程”将是策略发力主要方针，权衡将对来岁稳投资起到贫窭作用，同期也会对销售规复、自在预期起到积极作用。举座来看，2024年新址销售市集依然濒临赈济压力，若经济接续规复、置业意愿改善，重叠城中村纠正按时鼓动，销售限度或可竣事小幅增长。在销售市集竖立耐心影响下，寰宇新开工、投资下行态势或难改。

（1）房价：1-11月，百城新建住宅价钱累计上升0.16%，主要受策略管控及部分优质改善楼盘入市带动等要素影响，新址价钱出现结构性上升。1-11月，百城二手住宅价钱累计着落3.00%，跌幅较客岁同期扩大2.45个百分点，房价走势接续低迷，至11月，已谄谀19个月环比着落，谄谀6个月环比着落的城市数目超90个。

（2）市集供求：1-11月，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%，1-10月重点15城二手房销售限度同比增长35%。全年来看，受疫情后需求聚首开释带动，一季度市集升温赫然，年中量价出现回落，市集阐扬低迷，8月底中央及各级政府加大策略托底力度，9-10月新址销售同比降幅有所收窄，但策略收尾接续性不及，年末市集仍旧濒临下行压力。50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超10%，可售面积小幅回落但仍处高位，短期库存出清周期蔓延至19.5个月。

（3）需求结构：2023年以来，改善性住房需求仍为新址市集要津因循，30个代表城市中大都城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期。面积段来看，90-120平素米居品仍占据市集主流地位，伴跟着各城市逐步取消或优化楼市调控策略，再改、高端改善需求得以开释，改善市集阐扬出一定韧性。

（4）地皮市集：1-11月，寰宇300城住宅用地推出、成交面积同比分辩下降21.5%、28.0%，仅部分城市或个别地块热度较高，举座低迷态势未改。重点22城方面，优质地块成交量增多，央国企为拿田主力，拿地金额占比达50%，民企投资力度仍不及。至11月末，除北京、上海、深圳外，大都城市已取消地皮最高限价，但仅小数中枢城市优质地块拍出高溢价，举座热度仍较低。

（5）策略瞻望：需求端，将来京沪有望缩小二套房首付比例，缩斗室贷利率，优化普宅认定门径，缩小来去税费等，此外，一线城市按照因区施策的神色优化郊区限购也存在可能；中枢二线城市中权衡将有更多城市全面取消限购；更多顽劣级城市或通过披发购房补贴等神色促进购房需求开释。供给端，企业端资金扶助策略有望不绝细化落实，企业融资环境有望得到改善；“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，各地土拍规定权衡将不绝放宽；另外，“三大工程”建设联系策略有望加速落地。

（6）市集瞻望：

凭据“中国房地产业中耐久发展动态模子”测算，2024年寰宇房地产市集将呈现“销售限度仍有下行压力，新开工面积、开导投资或不绝回落”的特色。中秉性形下，权衡2024年寰宇商品房销售面积同比下降4.9%，乐不雅情形下，2024年，宏不雅经济接续规复，住户置业意愿有所好转，重叠城中村纠正按时鼓动，寰宇商品房销售面积或可竣事小幅增长。而新开工、投资受多项不利要素影响，或将延续下行态势。中秉性形下，2024年新开工面积同比降幅在10%傍边，新开工限度低于9亿平素米；房地产开导投资额同比下降6.1%。

2023年中国房地产市集场合总结

改善型楼盘入市带动1-11月百城新址价钱累计微涨0.16%；前11月二手房价钱累计着落3%，全年保管跌势，超九成城市价钱着落

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价钱环比变化

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新建住宅方面，2023年1-11月百城新建住宅价钱累计上升0.16%，受策略管控及部分优质改善项目入市带动，自9月起房价月度环比微幅上升。

具体来看，岁首在疫情防控全面打消、降首付、降利率等楼市利好策略带动下，积压购房需求积极开释，市集信心一刹竖立；跟着积压需求开释完了，年中新址市集活跃度下滑，房价亦再行干预下行通谈；8月多部委落地楼市优化举措，随后房企也为备战“金九银十”积极推货，受部分优质改善项目入市带动，9-11月百城新址价钱环比呈小幅上升态势。单11月来看，百城新建住宅均价16203元/平素米，环比上升0.05%。

二手住宅方面，2023年1-11月，百城二手住宅价钱累计着落3.00%，岁首二手房价环比跌幅一刹收窄后，年中房价干预加速下行通谈。

具体来看，2023岁首，受积压购房需求开释影响，二手房成交保持较高活跃度，带动百城二手住宅价钱环比跌幅一刹收窄；年中市集下行压力加大，房价跌幅有所扩大，9月“认房不认贷”策略落地后，换房需求推动重点城市二手房挂牌量走高，房价下行探底趋势更为赫然。11月，百城二手住宅均价15400元/平素米，环比着落0.56%，已连跌19个月环比着落。

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价钱环比着落城市数目变化

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从涨跌城市个数看，2023年1-11月，新建住宅价钱累计着落城市数目为64个，月度环比着落城市数目基本保持在40-50个的区间。1-11月，二手住宅价钱累计着落城市数目为97个，价钱环比着落城市数目则呈先降后升态势。3月，二手住宅价钱环比着落城市数目下降至68个，4月起着落城市数目举座呈接续增多态势，11月百城二手住宅价钱环比着落城市数目增至99个，已谄谀6个月超90城，二手房价钱呈普跌态势。

1-11月重点100城新址成交面积同比下降约5%，年末或延续赈济态势

寰宇：

凭据国度统计局数据，2023年1-10月，寰宇商品房销售面积为9.3亿平素米，同比下降7.8%，商品房销售额为9.7万亿元，同比下降4.9%，其中商品住宅销售面积同比下降6.8%，销售额同比下降3.7%。1-10月，现房销售2.0亿平素米，同比增长15.6%，阐扬赫然好于期房，从占比上看，现房销售面积占总销售面积的比重为21.5%，较2022年末晋升4.2个百分点。

图：2016年至2023年100个代表城市新建商品住宅1-11月月均销售面积及同比走势

图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度销售面积走势

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重点100城：

2023年1-11月，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约5%，十足限度为2016年以来同期最低水平。

据初步统计，2023年1-11月，重点100城新建商品住宅月均销售面积约2861万平素米，同比下降4.6%。具体来看，受疫情后需求聚首开释带动，岁首市集升温赫然，重叠低基数效应，1-4月销售面积同比增长23%，年中量价出现回落，市集阐扬低迷，8月末以来，多个中枢城市陆续落地实行“认房不认贷”、优化限购和限售策略，策略环境已接近2014年最宽松阶段，但住户预期仍未能赫然改善，策略带动收尾较为有限，9、10月重点城市销售面积环比小幅回升，但同比仍有较大降幅。干预11月，购房者置业心计不绝走弱，重点城市销售面积环比下降约8%，同比下降约14%，年末市集仍旧濒临下行压力。

图：2016至2023年各梯队代表城市商品住宅1-11月月均成交面积及同比走势

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1-11月，从不同梯队城市来看，代表城市中，一线城市新建商品住宅累计销售面积同比增长，二线、三四线城市同比均下降。

据初步统计，2023年1-11月，一线城市新建商品住宅月均成交67万平素米，同比增长约3%。其中，上海、广州在低基数下，累计销售面积同比分辩增长10.9%、1.3%，而北京、深圳累计销售面积同比下降，深圳同比下降11.1%。

二线代表城市

商品住宅月均成交46万平素米，同比下降2.3%，成交限度仍处2016年以来同期最低水平。在低基数影响及部分限度较大城市聚首备案的带动下，10月二线代表城市销售面积同比降幅赫然收窄，但干预11月，多个城市市集活跃度转弱，策略收尾接续性不及。

三四线代表城市

在干预四季度后，累计同比降幅接续扩大，大都城市市集赈济压力较大，部分城市如惠州、镇江等，在低基数下累计销售面积同比增长，但十足限度仍处频年同期较低水平，市集心计延续低迷态势。

图：2019年以来15个代表城市二手住宅月度成交面积走势

图：2022年以来11个代表城市二手住宅周度成交套数走势

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二手房市集保管一定活跃度，在策略显效以及低基数下销售面积同比增长。

2023年1-10月，15个代表城市二手住宅累计成交面积约11670万平素米，同比增长35.4%，十足限度处在2019年以来同期较高位，仅次于2021年同期。上半年二手房市集运转节拍与新址基本一致，但受客岁末需求积压及购房者对期房录用的担忧影响，岁首重点城市二手房销售增幅赫然，1-5月销售同比增幅近70%，年中相似市集热度下降，9-10月，在策略优化带动及低基数下，二手房市集阐扬相对较好，同比延续增长态势，10月重点城市二手房成交面积同比增长超30%。干预11月，二手房市集阐扬相对安详，在低基数下同比保管增长。11月前四周重点城市周均成交套数较10月周均增长17.0%，较客岁同期增长24.1%，二手房市集保持一定活跃度。

多个城市新址套总价上升，中高总价段占比晋升，改善性住房需求仍是贫窭因循

图：2023年1-10月30个代表城市套总价均值和中位数同比变化图

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2023年1-10月，30个代表城市中16城套总价均值、中位数同比均上升，8城套总价均值、中位数均下降，其中北京、合肥、成都、东莞等城市涨幅较为卓越。

主要原因在于：一是，房地产行业出清仍在接续，个别房企风险走漏，阔绰者购房信心不及，刚需置业群体不雅望心计未见赫然好转，改善居品入市带动改善性住房需求开释，带动套总价上升。二是，年内首套房“认房不认贷”、缩小二套商贷利率等策略不断落地，也进一步促进改善性住房需求开释。

多个重点城市中高总价段成交套数同比增长、占比晋升，低总价段成交套数同比有所下降。

北京、上海、成都、长沙等城市中高总价段成交占比晋升态势延续，其中北京1-10月500-1000万总价段成交套数同比增长29.3%，占比晋升8.7个百分点，而500万以下居品成交套数同比下降16.2%，占比下降8.8个百分点。成都250-500万、500万以上总价段的项目成交套数在低基数下同比增长均超三成，占比分辩晋升8.1个、2.1个百分点。

图：2023年1-10月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

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从成交面积段来看，

90-120平素米居品仍是新址市集需求主力。与上年同期比拟，30个代表城市中，16个城市120平素米以上新址成交套数占比晋升，18个城市120-144平素米成交套数占比有所增长，其中合肥、西安、成都等中枢二线城市增多赫然。另外，跟着越来越多的新址居品定位于稳定改善性住房需求，30个代表城市中半数城市90平米以底下积段居品成交占比下降。

市集供需两头均走弱，可售面积回落但仍处高位，出清周期蔓延至19.5个月

寰宇：房屋新开工面积同比降幅仍较大，施工面积同比延续下降趋势。

2023年1-10月，寰宇房屋新开工面积为7.9亿平素米，同比下降23.2%，降幅较1-9月收窄0.2个百分点。寰宇房屋施工面积为82.3亿平素米，同比下降7.3%。寰宇房屋完好意思面积为5.5亿平米，同比增长19.0%，2023年“保交楼”责任接续鼓动，完好意思保持竖立态势，本年以来单月完好意思面积同比接续保持增长。

图：2016年至2023年50个代表城市商品住宅1-11月月均批准上市面积走势

图：2019年以来50个代表城市商品住宅批准上市面积走势

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重点城市：房企供货技术、供货意愿不及，50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超10%。

据初步统计，2023年1-11月，50个代表城市商品住宅月均批准上市面积接近1600万平素米，同比下降约10%（同口径销售面积同比下降约4%），供给端阐扬举座偏弱。具体来看，上半年在较低基数下供应限度同比小幅增长约2%；但干预三季度后，受销售低迷影响，同期受限于前期拿地缩量，房企推售积极性、推售技术均偏弱，新址批准上市面积同比降幅较大，7月以来，单月批准上市面积同比降幅均超20%。干预11月，在冲刺全年功绩方针下，房企加速项目供货节拍，50个代表城市批准上市面积环比由降转增，环比增长超三成，但同比下降仍超20%。

销供比喻面，供需均走弱配景下，重点50城举座阐扬供小于求。

据初步统计，2023年1-11月，50个代表城市商品住宅月均新增供应接近1600万平素米，同期月均成交面积为1965万平素米，销供比为1.23，高于客岁同期水平。其中，一季度为1.47，二季度为1.14，三季度为1.04，11月供应回升但仍偏弱，销供比为1.16，供小于求态势未改。

图：2017年以来50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期

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受供给端阐扬举座偏弱影响，

适度11月末，50个代表城市商品住宅可售面积约3.4亿平素米，较2022年底下降9.4%，但限度仍处在频年高位。出清周期方面，适度2023年11月末，按近6个月月均销售面积蓄意，重点50城短期库存出清周期为19.5个月，较2022年末蔓延1.4个月，其中三四线代表城市短期库存出清周期达28.1个月，短期库存去化压力大。

300城住宅用地成交面积同比下降近30%，央国企仍是拿田主力，年底多地取消地价上限，土拍分化加重

据初步统计，2023年1-11月，寰宇300城住宅用地供求限度同比降幅均在两成以上，其中推出5.7亿平素米，同比下降21.5%；成交3.4亿平素米，同比下降28.0%，十足限度为近十年同期最低位，土拍举座低迷态势未改。为提高房企参拍意愿，各地政府不断赈济供地结构，带动成交楼面均价同比上升8.8%。

流拍撤牌方面，寰宇住宅用地流拍撤牌宗数及流拍撤牌率延续下降趋势。

究其原因，一方面

是本年多地政府在地皮出让前，发布拟出让地皮清单供房企提前有计划，减小地块流拍可能性；另一方面是不绝加大中枢区或优质地块力度，提高项目去化确定性。据初步统计，2023年1-11月，寰宇流拍地块数目共计2961宗，撤牌454宗，流拍撤牌率22.9%，较客岁同期下降6.9个百分点，但流拍撤牌率举座仍偏高。

表：2023年1-11月各梯队城市住宅用地供求情况

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各线城市推出和成交限度同比均下降，三四线城市推出头积降幅赫然。推出方面，

据初步统计，2023年1-11月，二线、三四线城市住宅用地推出头积同比降幅均在两成傍边，一线城市降幅相对较小。成交方面，房企投资仍趋审慎等要素影响下，各线城市成交面积同比下降均近三成，地皮出让金亦呈不同程度下降。

楼面价方面，受中枢区优质地块成交占比晋升影响，各线城市均呈现不同程度上升。一线城市土拍心计举座较稳，成交楼面均价上升8.6%，其中北京、上海本年以来多宗地块竞拍至地价上限，而广州、深圳房企竞争程度相对较弱，广州部分地块致使流拍。二线城市本年接续推出优质地块，成交楼面均价举座上升10.3%，10月以来济南、合肥、成都、福州接踵有地块竞拍出较高溢价率。三四线城市中，大都城市地皮市集低迷，在部分城市如东莞、佛山、常州、盐城等优质地块带动下成交楼面均价结构性上升6.3%。

表：2023年1-11月22城两聚首住宅用地成交情况（市本级，万㎡，亿元）

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土拍热度方面，2023年在新址销售端竖立耐心影响下，房企拿地力度及策略并未悠扬。北京、上海、杭州仍是房企拿地重点，多宗地块触顶，杭州、上海地价达上限占比在六成傍边；成都、合肥、厦门、广州、宁波等地，房企向优质板块侧重，这些地块开阔竞争热烈，带动城市举座地块达上限占比超三成。天津、苏州、南京、青岛、重庆等地，大大都区域新址销售市集赈济压力较大，仅个别地块房企关怀度较高。无锡、郑州、沈阳、长春等地，短期地皮市集低迷态势未改，出让地块均底价成交。

另外，据媒体报谈，9月底，当然资源部已给各省市当然资源专揽部门下发文献，其中包含建议取消地皮拍卖中的地价限制等内容。适度11月末，22城中有18城已履行落实“取消地皮限价”，北上深尚未赈济，宁波溢价率上限由15%上调至30%。从土拍阐扬来看，取消限价带动小数中枢城市优质地块土拍升温。10月30日，济南成交10宗地皮中，有3宗溢价率超50%。11月15日，成都成交7宗地中，1宗地溢价率达30%，1宗溢价率17%，其余多底价成交；30日，成都出让5宗地中，天府新区麓湖地块溢价率达61%，由润达丰地产赢得，其余步块均底价成交。

图：22城2022年-2023年1-11月高溢价住宅用地成交限度对比情况（市本级）

注：高溢价率地块统计口径为按成交溢价率高于10%统计，武汉、济南、杭州、上海部分地块溢价率上限低于10%的，要是触顶成交，则也统计在内。

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优质地块推出带动半数城市高溢价地块成交同比增长，将来改善型楼盘供应增多或对新址市集酿成一定因循。在现时市集环境下，粗略引起房企积极竞拍，并高溢价成交的地块多为中枢区域优质地块，凭据中指监测，2023年1-11月，22城高溢价率地块成交限度2538万平素米，同比增长18.7%。具体城市来看，天津、济南、广州、苏州、厦门、福州低基数影响下，高溢价地块成交限度同比增幅均超100%；成都本年加大中枢区供地力度，高溢价地块成交面积同比增幅亦超100%；北京、上海、杭州土拍阐扬自在，呈不同程度增长。若2023年景交的优质地块来岁逐步入市，有望对部分城市新址销售提供一定因循。

拿地企业方面，凭据中指统计，本年适度11月末，22城聚首供地累计拿地金额中，央国企占比50%，较客岁全年晋升13个百分点；地点国资占比23%，较客岁全年下降19个百分点；民企占比刚过两成，较客岁晋升6个百分点。

本年以来，央国企拿地金额占比晋升赫然，地点国资托底乏力。一方面，2023年地点政府财政压力较大，重叠受客岁10月“财政部严禁通过举债储备地皮，不得通过国企购地等神色虚增地皮出让收入，不得巧扬名堂虚增财政收入，弥补财政收入缺口”影响，地点平台拿地舒坦减少。另一方面，市集下行期，央国企资金上风突显，尤其是北京、上海热门城市，央国企拿地金额占比较高；苏州、青岛、武汉央国企拿地占比较客岁全年均晋升20个百分点以上。

1-10月房地产开导投资额同比下降9.3%，降幅接续扩大

图：2014年以来房地产和住宅累计开导投资过火同比增速

数据来源：国度统计局，

中指数据CREIS（点击稽查）

寰宇房地产开导投资额同比自2022年4月起谄谀下降，2023年以来降幅举座呈现扩大态势。2023年1-10月，寰宇房地产开导投资额为9.6万亿元，同比下降9.3%。单月来看，岁首投资额同比降幅较客岁底有所收窄，但跟着市集再度转弱后，开导投资额单月同比降幅再度扩大，5月以来同比降幅均超10%。

2023年以来房企到位资金同比延续下降趋势，1-10月各项资金来源同比均降。2023年1-10月，房地产开导企业到位资金为10.7万亿元，同比下降13.8%。其中，国内贷款为1.3万亿元，同比下降11.0%；自筹资金为3.5万亿元，同比下降21.4%；定金及预收款为3.7万亿元，同比下降10.4%；个东谈主按揭贷款为1.9万亿元，同比下降7.6%。

2024年中国房地产市集趋势瞻望

宏不雅环境：2024年经济增速或放缓，跨周期与逆周期调度策略有望进一步发力

2023年前三季度，我国GDP同比增长5.2%，权衡全年5%傍边的增长方针粗略成功竣事，但“三驾马车”中，近几个月出口同比增速接续收窄，单月同比保持下降态势；固定财富投资同比增速也收窄至2.9%，房地产开导投资降幅仍在扩大。瞻望2024年，全球经济增长放缓，外需或延续低迷态势，“一带一都”对我国出口的带动作用有望不绝炫耀，而疫情带来的疤痕效应仍在，阔绰超预期走强概率较低，稳投资的必要性愈加强烈。2023年10月底中央金融责任会议提倡要“永久保持货币策略的隆重性，愈加贯注作念好跨周期和逆周期调度，充实货币策略器用箱”，权衡将来货币策略将进一步发力稳经济，财政策略亦有望协同跟进，更好地开释经济发展潜能。

策略环境：“供求关系发生要紧变化”定调下，权衡各地将不绝优化楼市策略，“三大工程”配套措施有望加速落地

7月24日中央政事局会议提倡“适合我国房地产市集供求关系发生要紧变化的新场合”，这一要紧判断为房地产市集定调，而后多部委明确房地产策略优化方针，各地策略接续落地。凭据中指监测，本年适度11月，已有200余省市（县）出台房地产调控策略超600次，大都城市限制性策略完全放开。

表：2023年楼市策略基调及各部委落实的联系策略

尊府来源：中指酌量院轮廓整理

中央层面，

2023年2月，《求是》杂志发表习近平总文书《现时经济责任的几个要紧问题》著述，强调了房地产行业在国民经济中的贫窭地位，并提倡“真切研判房地产市集供求关系和城镇化形式等要紧趋势性、结构性变化，攥紧酌量中耐久治本之策”。两会政府责任敷陈亦强调“有用防护化解优质头部房企风险”“加强住房保险体系建设”“扶助刚性和改善性住房需求”。4月，中央政事局会议召开，分析酌量现时经济场合和经济责任，针对房地产的要津词“房住不炒”“因城施策”“扶助刚性和改善性住房需求”“保交楼”“房地产业发展新模式”均延续了此前提法，房地产策略环境举座保持宽松。

7月，中央政事局会议为房地产定调，一是明确提倡“我国房地产市集供求关系发生要紧变化”，二是进一步明确鼓动城中村纠正、“平急两用”全球基础法子以及谋略建设保险性住房。在此配景下，畴昔供不应求阶段出台的调控策略需要应时赈济优化，为监管部门以及各地优化楼市策略灵通了空间。8月底以来，多部委积极表态并出台具体措施，各地的限制性策略也慢慢松懈，房地产行业着实迎来策略底。

10月30日至31日，中央金融责任会议明确“促进金融与房地产良性轮回，健全房地产企业主体监管轨制和资金监管，完善房地产金融宏不雅审慎守护，一视同仁稳定不同总计制房地产企业合理融资需求。因城施策用好策略器用箱，更好扶助刚性和改善性住房需求，加速保险性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式。”

图：2022年以来各地因城施策频次

表：2023年以来主要策略类型出台频次对比

注：共计列中一条策略可能隐敝多个维度。

尊府来源：中指酌量院轮廓整理

地点层面，8月底以来，各地平庸出台策略利好，北上广深落实首套房“认房不认贷”，9月策略频次达客岁四季度以来单月最高水平。限购方面，南京、合肥、济南、青岛等14个二线城市全面取消限购策略，另有多个二线城市从优化购房套数、优化限购范围、松懈购房限制条目等神色松懈限购。一线城市中，广州松懈近郊限购。

限贷方面，各地积极落实判袂化住房信贷策略，大都城市商贷已实行首套20%，二套30%的首付比例，并赈济二套房贷利率下限至LPR+20BP，部分中枢二线城市如杭州首付比例降至首套25%、二套35%。一线城市中，广州、深圳商贷首付比例均已降至首套30%、二套40%。另外，寰宇大都城市均已实行首套房“认房不认贷”策略。

凭据中指监测，2023年以来近30城缩小或取消了限售年限要求；深圳、成都、合肥等十余城已对限价策略进行优化；同期寰宇超30城明如实行房票安置，一线城市中广州

明确提倡探索房票安置策略机制。

表：2023年地点房地产宽松策略汇总（不完全统计）

尊府来源：中指酌量院轮廓整理

与此同期，各地扶助力度也在接续增强，如郑州扶助非住宅改建租借住房，指出租借住房运营年限期满后，妥当联系门径的项目，可转换地皮性质行为普通住宅销售；武汉发布见告强调要周转企业财富、加速周转存量用地，明确对已出让尚未建设的存量用地，政府可组织开展地皮收回和谋略优化，并再行供应等。此外，部分城市加速落实中央部署，城中村纠正策略也不断落地。10月，广州审议通过了《广州市城市更新专项谋略（2021-2035年）》《广州市城中村纠正专项谋略（2021-2035年）》，11月，《广州市城中村纠正条例（草案修改稿·征求见地稿）》向社会各界公开征求见地，为城中村纠正的加速鼓动提供保险。

除了以上策略举措外，部分城市亦从优化普宅认定门径（如11月深圳取消了履行成交总价低于750万元的要求）、优化预售资金监管、加大购房补贴力度、缩小中介费率、缩小升值税免征年限等方面完上策略器用箱，力促刚性和改善性住房需求开释。

举座来看，房地产市集的接续低迷以及行业风险的蚁集对总计这个词宏不雅经济、金融系统的自在均带来了不利影响，自在房地产市集关于自在宏不雅经济大盘至关贫窭。在7.24中央政事局会议提倡要“适合我国房地产市集供求关系发生要紧变化的新场合”的贫窭配景下，畴昔市集过热阶段出台的限制性策略正在慢慢退出或优化。

表：中枢一二线城市限购及限贷策略近况（适度11月）

尊府来源：中指酌量院轮廓整理

从策略趋势上看，需求端，缩小购房资本、缩小购房门槛仍是策略优化聚焦点，将来一线城市策略或不绝优化，京沪有望缩小二套房首付比例，缩斗室贷利率，优化普宅认定门径，缩小来去税费等，此外，一线城市按照因区施策的神色优化郊区限购也存在可能；中枢二线城市有望进一步松懈限购策略，权衡将有更多城市全面取消限购；更多顽劣级城市或通过披发购房补贴等神色促进购房需求开释。

企业端，策略仍将侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险上，金融机构或不绝加大对房企的资金扶助力度，并将策略细化落实到实处，企业融资环境有望改善。另外，“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，自在市集预期。同期，触及待售住宅、非住宅闲置项目、未开导地皮等存量周转的策略，亦是为企业提供流动性扶助的贫窭方面。

此外，“三大工程”建设的配套措施有望进一步加速落地，权衡监管部门将进一步明确城中村纠正联系笃定，也将有更多城市落实城中村纠正配套策略。推动“三大工程”建设，或将对来岁稳投资起到贫窭作用，同期也会对销售规复、自在预期起到积极作用。

中性假定下，2024年寰宇商品房销售面积下降约5%，若城中村纠正加速鼓动，销售有望竣事微增；开工、投资下行态势难改

凭据“中国房地产业中耐久发展动态模子”，纠合国表里经济酌量机构对2024年经济环境的预测，参照近期宏不雅策略及贫窭会议精神，对2024年房地产市集提倡如下假定：

假定1：宏不雅经济逐步规复，GDP增速较2023年放缓（GDP增长4.5%~5.0%之间）；

假定2：货币信贷策略不绝发力稳经济，M2同比增长9.5%傍边；

假定3：房地产调控策略延续宽松气象，因城施策力度仍较大；

假定4：城中村纠正等策略本色性落地。

在稳定假定条目、不发生超预期事件的前提下，凭据“中国房地产业中耐久发展动态模子”测算，2024年寰宇房地产市集将呈现

“销售限度仍有下行压力，新开工面积、开导投资或不绝回落”的特色。

表：2024年寰宇房地产市集各项计划预测收尾

数据来源：中指酌量院测算

需求端，瞻望2024年，房地产市集规复仍依赖于购房者预期能否竖立，凭据“中国房地产业中耐久发展动态模子”，中秉性形下，2024年寰宇商品房销售面积同比下降4.9%，限度在11亿平素米傍边。乐不雅情形下，2024年，宏不雅经济接续规复，住户置业意愿有所好转，重叠城中村纠正按时鼓动，寰宇商品房销售面积或可竣事小幅增长，十足限度略高于12亿平素米；值得关怀的是，2024年是超大特大城市城中村纠正的启动之年，城中村纠正对住房需求的履行拉动或有限，但对预期影响至关贫窭。悲不雅情形下，2024年，宏不雅经济下行压力大，住户收入预期不稳以及房价接续着落影响下，寰宇商品房销售面积下降约8.6%，限度低于11亿平素米。

另外，从近两年地皮成交限度来估算新址市集限度，凭据中指数据，2022年寰宇住宅用地与商办用地共计成交谋略建筑面积16.7亿平素米，2023年1-11月成交9.1亿平素米，乐不雅假定近两年景交的地皮半数将在2024年入市，新址市集供给限度权衡在13亿平素米傍边，也将为乐不雅情形下销售市集竣事12亿平素米体量提供一定因循。

图：2005年以来各线城市商品房销售面积及销售额变化

数据来源：国度统计局，各地统计局，

中指数据CREIS（点击稽查）

各线城市来看，一线城市新址销售面积或不绝小幅增长。2024年，一线城市限购、限贷等策略仍有较大优化空间，且城中村纠正进度有望加速鼓动，优质供给增多也有望对市集酿成一定因循，权衡一线城市新址销售面积不绝稳中有增。

二线城市2024年市集有望底部企稳。近两年二线城市商品房销售面积赫然下滑，跟历史比拟，2023年销售限度较2018年高点下降了约35%，如故回落至2012年水平，与2022年基本持平，新址销售底部企稳态势渐显。瞻望2024年，杭州、成都、西安等城市短期库存相对合理，伴跟着策略端接续优化赈济，新址销售限度有望保持在高位；南昌、武汉、郑州等城市策略优化空间有限，库存去化承压，短期市集走出底部或仍需要时候；福州、天津等城市库存去化压力大，市集赈济态势短期或难改。另外，跟着市集量价慢慢骤整到位，近两年市集超跌的城市需求有望出现竖立。

三四线城市2024年新址销售限度权衡将不绝下行。2023年，三四线城市商品房销售面积同比不绝下降，较2021年历史高点下降了38%，市集赈济幅度较一二线城市更大，销售限度已降至2014-2015年水平。现时三四线城市市集心计较为低迷，需求存在透支、房价着落、策略带动收尾不及等是贫窭原因，2024年，三四线城市增量策略举座较为有限，部分城市或通过披发购房补贴等神色促进需求开释，但收尾或较弱，同期多个三四线城市城镇东谈主均住房面积较大，将来新址市集限度空间举座受限。轮廓来看，三四线城市住房逐步总结阔绰属性，将来住房需求更多依赖于农村进城东谈主口、住户购买力等要素，2024年各影响要素阐扬或难有赫然改善，权衡新址销售限度延续下行态势。

图：2014年以来寰宇商品房销售均价及300城地皮（住宅+商办）成交楼面均价累计同比

市集监测：https://www.cih-index.com/

价钱方面，从房价趋势上看，短期二手房挂牌量或仍处于高位，需求偏弱下，价钱着落态势权衡将延续，二手房价钱着落，或导致更多购房需求转入二手房市集，房企为了加速回笼资金，新址项目降价促销力度或将不绝加大，权衡新址价钱举座阐扬疲软。

从结构上看，一方面，2023年以来，寰宇300城地皮成交楼面均价同比上升约10%，优质地块成交量增多带动成交楼面均价结构性上升，这部分地块逐步入市，权衡也将对新址销售价钱产生结构性带动。另一方面，2024年，一二线城市房地产市集有望保持一定活跃度，市集份额有望延续2023年的上升态势，从而进一步带动寰宇销售均价结构性上升。凭据模子测算，中秉性形下，2024年寰宇商品房销售均价同比上升2.6%傍边。

轮廓分析商品房销售面积和销售均价趋势，中秉性形下，权衡2024年寰宇商品销售额同比小幅下降2.4%；乐不雅情形下，2024年寰宇商品房销售额同比可竣事小幅上升，涨幅在4%傍边。

图：2016年以来房屋新开工面积、商品房销售面积和寰宇地皮成交谋略建筑面积

数据来源：国度统计局，

中指数据CREIS（点击稽查）

供应端，房企新开工限度仍受新址销售规复节拍慢、地皮缩量、现存存量高档要素制约，2024年新开工难改下行趋势，凭据模子测算，中秉性形下，2024年新开工面积同比降幅在10%傍边，十足限度降至8.3亿平素米。值得关怀的是，2024年是城中村纠正加速鼓动的第一年，举座对新开工带动限度或相对较小，乐不雅情形下，新开工面积同比小幅下降2.7%，限度降至9亿平素米傍边。

图：2002年以来建筑工程投资额与房屋施工面积对比

投资方面，一方面，新开工下降、施工过峰等要素或将不绝制约建筑工程投资竖立，近两年地皮成交缩量态势未改，或导致地皮购置费进一步下行，另一方面，“保交楼”策略不绝发力、购房者关于现房的偏好晋升等要素权衡将不绝对完好意思酿成一定因循，进而对房地产投财富生带动作用。中秉性形下，2024年房地产开导投资额同比下降约6%。乐不雅情形下，城中村纠正和保险性住房建设发力，房地产开导投资额与2023年基本持平。

2024年房企谋划策略建议

销售方面，凭据中指数据，2023年1-11月，TOP100房企销售总数为57379.0亿元，同比下降14.7%，降幅比拟上月扩大1.6个百分点。各阵营房企销售额同比均有所下降，TOP10房企销售额平均同比下降9.3%，TOP11-30、TOP31-50房企、TOP51-100房企销售额平均同比降幅较大，分辩下降14.6%、17.7%、25.1%。

图：2021年至2023年1-11月TOP100房企销售额均值及增速情况

从企业类型来看，央国企竣事增长。TOP50企业中，央国企销售额平均增长8.2%，而隆重民企销售额平均下降6.8%，混杂总计制企业下降15.3%，脱险民企下降48.0%。

拿地点面，2023年1-11月，TOP100企业拿地总数10855亿元，同比下降6.6%，降幅较上月收窄3.4个百分点。其中，前50家企业和前100家企业中，央企和国企数目占比均在七成以上。头部企业对峙以销定产、知人善任，以保持投资遵循和谋划隆重。

融资方面，2023年1-11月，房地产企业债券融资总数为6287.9亿元，同比下降8.6%，降幅较上月收窄0.3个百分点。其中，房地产行业信用债融资3959.5亿元，同比下降6.8%，占比63.0%；国外债刊行183.8亿元，同比增长4.4%，占比2.9%；ABS融资2144.6亿元，同比下降12.6%，占比34.1%。

从债务余额来看，适度10月末，2023年内到期债券余额为1165.3亿元，其中，国外债占比为23.4%，信用债为76.6%。2024年到期债券余额为7873.4亿元，其中，国外债占比为34.0%，信用债占比为66.0%，举座偿债压力仍在。

2023年，我国房地产市集仍处于下行阶段，房企资金面承压未改。在供求发生要紧变化的新场合下，市集形式与企业形式不绝濒临赈济，耐久来看，房地产市集十万亿限度仍在，不同城市、不同需求仍有结构性机会。与此同期，行业探索新发展模式的方针逐步了了，房企应紧抓市集机会积极行为，并主动适合新场合，轻重并举竣事高质料发展。瞻望2024年，寰宇新址市集短期依然濒临下行压力，不临幸企需要纠合自己情况制定相应策略，穿越周期。

针对脱险房企，建议积极行为，科罚现时边临的问题。

一方面，借助现时金融策略窗口，积极与金融机构对接，对债务能展尽展，同期，积极营销回款，并全力保录用；另一方面，处置财富、加速出清，抓策略机遇周转存量，包括未售住宅、非住宅、未动工地皮等，纠合策略机会，主动寻求机会将联系财富通过转为保租房或保险房进行周转，承担相应蚀本进行出清。

针对隆重型房企，抓市集机会积极营销，快速回笼资金，轻重并举探索新发展模式。

第一，积极营销快速回款。现时房地产市集限度仍在，中耐久看策略环境仍将保持宽松态势，中枢一二线城市策略具备进一步优化空间，企业应把捏市集窗口积极营销。同期，和金融机构积极开展同一，拓宽融资渠谈，缩小融资资本。

第二，优化城市布局结构，聚焦中枢城市，并保持一定拿地限度。地皮是房企贫窭的分娩尊府，企业须保持一定的拿地限度，才能竣事可接续发展。现时市集仍处赈济期，精确投资仍是最贫窭的投资策略，房企拿地仍需优中选优，聚焦中枢城市中枢区域，保险项目去化安全性。另外，来岁城中村纠正或将得到更多策略和资金扶助，房企应积极寻找参与城中村纠正的机会。

第三，打磨居品力，把捏主流需求。将来好居品、好做事是房企立足市集的要津。在商品住房总结商品属性的趋势下，将来阔绰者对房企居品品性和做事品性的要求也将更高，好居品、好做事才会有更强市集竞争力；同期，改善性需求将来具备较大发展空间，把捏主流需求，才能更好地促进销售资金回笼。

第四，轻重并举，积极探索新发展模式。在新场合下，伴跟着行业探索新的发展模式，房企也应趁势而为，积极探索适当自己发展的新模式，轻重并举或是贫窭方针，代建、物业做事、交易运营、长租公寓等方面具备发展空间。如在代建范围，频年地点国资拿地入市率低、地点保险房建设正在加速，代建市集仍处于快速发缓期，代建行业浸透率及限度仍有较大晋起飞间。